Comprar, vender ou alugar ?

Ontem, hoje ou amanhã ?

por Marcelo Cardoso - São Paulo

            Impulsionados pela grande demanda e principalmente pelas constantes operações das grandes construtoras com abertura de capital, compradores de imoveis residenciais e comerciais no Brasil encontraram dificuldades na compra de seu imóvel. O grande vilão, sem sombra de duvidas, é o preço elevadíssimo que os imoveis no Brasil alcançaram nos últimos anos. Em alguns bairros da cidade de São Paulo, os consumidores viram seu poder de compra não acompanhar os altos valores aplicados e foram obrigados a adiar a compra ou procurarem moradias menores do que almejavam. 

            A construção civil é de longe o setor que mais emprega no país, mas com a economia estável e o grande numero de obras, começaram a perceber a falta de insumos como também a escassez de mão de obra qualificada, o que, consequentemente, majorou os custos das construções. Cimento, tijolos, etc, valorizaram mais que ouro, sem contar o maquinário necessário para realização da construção que também causou diferenças consideráveis no orçamento dessas construções. Um exemplo disso foi a falta de Gruas (guindastes) que fizeram com que aquelas empresas que ainda possuíam maquinas disponíveis, praticassem os preços que bem desejassem e, como a demanda é grande, as empresas se viram obrigadas a aceitar e pagar aquilo que fosse pedido. Como se não bastasse, o insumo mais importante para uma obra foi o maior causador dessa alta inflacionada dos preços dos imoveis, os terrenos que outrora eram encontrados com facilidade, passaram a ser cada vez mais raros de ser encontrados. E como a velha máxima lei do comércio, praticado desde nossos antepassados, “lei da oferta x procura“ aqueles que possuem terrenos aptos para serem incorporados , viram suas “velhas“ casas triplicarem de valor.

            Construções caindo aos pedaços, sem condição nenhuma de comercialização recebiam ofertas astronômicas e, obviamente, eram negociadas com alegria para ambas as partes. O famoso Ganha Ganha,bom para a construtora que conseguiu mais um novo empreendimento e ótimo para o proprietário que conseguiu em diversos casos até 5 x mais do que o valor real de seu bem. O que essas pessoas não imaginavam, é que quando saíssem para comprar seu novo lar, com a conta recheada pela excepcional venda de sua antiga residência – que no futuro dará lugar a mais um belo empreendimento imobiliário – se deparariam com apartamentos ou casas custando, em média, 10 mil reais em bairros consagrados e surpreendentes 5 mil reais em locais periféricos . Hoje é praticamente impossível comprar um imóvel novo na cidade de São Paulo por menos de 5 mil reais o m², o que leva apartamentos populares com 50 m² custarem a bagatela de R$250.000,00. Impressionante, não acham?

            Pois é, obviamente o mercado imobiliário não entrou em uma enorme crise, pois as instituições financeiras passaram a “abrir a torneira “ do crédito e passaram a disponibilizar financiamentos para uma faixa surpreendente da população. Hoje é difícil ter alguém com nome limpo e conta em banco que não tenha recebido ofertas e promessas de taxas de juros baixas, vindas de seu gerente. Isso gera uma pergunta inevitável: Teria sido esse crédito que impulsionou e elevou os preços dos imoveis?  E a resposta é clara, mas não conclusiva, por mais paradoxal que isso possa parecer. Sim, também foi por isso. Porém, se os financiamentos bancários para habitação não tivessem sido “liberados“ para uma fatia maior da população, a crise estaria instalada. Mas, particularmente, não acredito que tão rapidamente nosso mercado teria atingido preços Nova-iorquinos. Por que o espanto?  Sim, alguns lugares do Brasil, cito Lagoa Rodrigo de Freitas (RJ), Vila Nova Conceição (SP), Jurere Internacional (SC),  entre outros, viram seus imóveis parearem os valores com as capitais mais caras/valorizadas do Mundo. Em Tamboré, por exemplo, um bairro do Alphaville, pode-se comprar uma casa, se é que pode ser chamada apenas de casa, por 30 milhões de reais. 15.5 milhões de dólares. E se alguém me disser que a 10 anos algum entendido do mercado fez essa previsão, vou me dar o direito de não acreditar!

            Voltando ao assunto do título, onde me refiro que os valores tendem e estão estabilizando, vou usar uma maneira prática, fazendo uma analogia maliciosa a aquilo que usamos para prender o dinheiro: O elástico.

             Pensem nos preços dos imóveis como um elástico, onde todas essas informações passadas acima, relembrando, custo dos materiais, das máquinas, valores de terrenos, abertura de capital das grandes incorporadoras, esticaram até onde puderam. Se continuarem fazendo isso, o Elástico irá estourar. E a boa noticia, é que todos já perceberam. O financiamento, mesmo acessível a muitas pessoas, passou a não suportar e acompanhar os valores. A renda dos compradores já não é mais suficiente para obtenção do crédito. O sonhado 3 dormitórios de aproximadamente 100 m², outrora almejado e perseguido, hoje se tornou em um “conforme-se“com 2 dormitórios  de, no máximo, 70 m². Mas mesmo assim, não imagine que descendo para outra metragem você pagará com facilidade, pois realmente os preços explodiram!!!! BUMMMM!!!

            Porém, uma parcela grande da população está aguardando a insana e mentirosa expectativa que tais números comecem a cair. Imaginam que se esperarem mais 2 ou 3 meses, vão comprar suas moradias por 50% do valor aplicado hoje; e isso não passa de vontade de uma parcela imensa de jovens brasileiros que estão percebendo que o aluguel acabou sendo a única possibilidade!!!

            Não vamos entrar no mérito se é bom ou ruim pagar aluguel. Creio que isso seja tema de uma próxima matéria, ou melhor, de uma próxima conversa que manteremos nesse canal. Vamos continuar o raciocínio e, finalmente, entender o porquê que tais números tendem a estabilizar.

            Em outro momento, penso há dois ou três anos, o que lançava, vendia, não importava o bairro ou o preço, o consumidor se adequava, ou vendendo seu imóvel,ou captando recurso com banco ou até mesmo usando suas reservas, mas o cenário atual mostra que isso não é mais factível. Não está mais acontecendo. As construtoras passaram a se preocupar muito mais com projetos e principalmente com o local que irão construir seus próximos empreendimentos, ou seja, a população não engole mais qualquer coisa por qualquer preço.

            Se quiserem continuar a prosperar com suas empresas imobiliárias, tratem de achar aquele terreno especial, construir algo adequado às necessidades atuais, além de cobrar um valor JUSTO. E entenda JUSTO como algo nas mesmas bases aplicadas até o momento, mas em nenhuma hipótese 10 ou 20% mais caro. Isso parece estranho, mas quem teve a experiência de passar em um plantão de vendas há alguns meses e por algum motivo não comprou,  resolvendo, depois de algum tempo, retornar e comprar, se encontrou alguma coisa, se viu obrigado a pagar absurdos 40/50% a mais pela mesma mercadoria. E, obviamente, se resolveu não comprar, por achar um abuso se render aos construtores e pagar aquilo que eles pediam, certamente voltaram, meses depois, não falaram para ninguém e acharam outro imóvel, mas infelizmente pagaram a mesma quantia ou mais pela sua nova moradia. Tudo bem, não precisa dizer que você foi ou sabe de alguém que foi submetido a isso, pois todos sabemos que é comum e, infelizmente, é a única forma de comprar!!!

            Para finalizar, hoje o mercado passará por mudanças e, novamente insisto, se alguém está fazendo previsão do futuro, provavelmente está chutando, pois a única coisa que sabemos é que os preços não retrocederão. No máximo irão se estabilizar até nós, mortais consumidores, nos adequarmos novamente aos números aplicados e finalmente realizarmos nossa compra!!!

            Como dica, procurem se informar sobre de quem estão comprando, de que forma será cobrado e qual a liquidez que esse imóvel terá no futuro, pois, como exemplo, vender um apartamento sem churrasqueira na varanda para a classe média sem contar com dois elevadores sociais e passagem íntima para os ricos e sem se adequar no programa minha casa minha vida, para a imensa classe C, é tarefa quase que impossível!!!

            Boa sorte a todos e tratem de pular para dentro do Trem (compre seu imóvel), pois a velocidade está aumentando e em breve as coisas se tornarão mais difíceis ainda. Ou vocês acham que o dinheiro dos bancos é infinito?

Marcelo Cardoso é Diretor Comercial na UpGrade Imóveis

            Para que não restem dúvidas, faça o seguinte teste:

1) Há diversas teses acerca do tema que seguem a corrente de ADIAR a compra do imóvel. Você prefere:

       OU   

    aos 70 anos, começar a procurar a casa própria                  usufruir,já, o novo lar e curtir os bons momentos

2) Áté quando você pouparia em aplicações bancárias, antes de adquirir a casa própria ?

      OU   

  Após a bolha imobiliária (se é que existe) acabar                    Quero adquirir já para ter tempo de aproveitar 

3) Você acredita que o mercado de locação imobiliária e o lobby de aplicação financeira sejam especulativos? 

     OU   

   SIM, é nítida a natureza especulativa de ambos                        NÃO, eles realmente querem te auxiliar

4) Apenas a NOTÍCIA de existência (e não da existência de fato) da bolha imobiliária, consegue movimentar todo o mercado de imóveis junto a Construtoras, comércio de materiais e serviços, locação e aplicações financeiras ? 

  OU 

  Sim, o valor disparou e qualidade do imóvel despencou              Sim, só não enxerga quem não quer nem ver 

5) Você prefere pagar aluguel hoje e, após alguns anos, adquirir imóvel, reduzindo o tempo futuro para o prazer de sua família em morar definitivamente na casa dos sonhos ?

     OU     

Escollhi dar $ a outros (alugar), e não adquirir patrimonio (financiar)          NÃO. Queremos algo para ser nosso

6) O crescimento progressivo da população brasileira, e até mundial, é o principal argumento de que não haverá redução do preço do imóvel, pois à primeira vista, tem-se que a disputa pelo espaço da casa própria torna-se mais arredia em razão desse aumento da população.

    OU     

SIM. Afinal, deve haver espaço para todos.                               NÃO.A política habitacional atual é plenamente eficaz    

            Para maiores informações, esclarecimentos, ou mesmo conhecimento das pesquisas já realizadas sobre este tema, venha nos visitar. Nossos consultores técnicos terão o maior prazer em expor a você e a sua família tão somente a realidade do mercado imobiliário. O Hoje é o que importa. O futuro é consequência.

            Agende uma entrevista, sem compromisso, clicando em CONTATOS, no menu a esquerda, e seja senhor de suas decisões. A sua família agradecerá !

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